1. כיצד מנהלים מו"מ עם הבנק לגבי פרויקט בלווי פיננסי? עם מי מנהלים מו"מ?
תשובה:
פגישה ראשונית עם מנהל הסניף חשובה אך הוא לא האדם העוסק בלווי פרויקטים בבנק. הוא האדם אשר יתאם פגישה עם המנהל המתאים באזור או במרחב או במרכז עסקים. באים מוכנים לפגישה: הכנת דו"ח כספי אחרון של החברה, מאזן בוחן שנה אחרונה, פרויקטים בהם עסקה החברה בעבר במידה ועסקה ובכלל "קורות חיים של החברה." במידה ומדובר בפעם הראשונה רצוי להיעזר ביועץ מתאים אשר יפשט ויסייע במו"מ וקבלת הלווי.

2. כיד בוחרים בנק ללווי פיננסי?
תשובה:
תלוי בפרויקט, היקפו, וכמובן ניסיונו של היזם. רצוי מאד להכין דו"ח 0 (תכנית עסקית ראשונית לגבי הפרויקט) לגבי ההוצאות והכנסות הצפויות של הפרויקט. תמיד רצוי קודם כל לפנות לבנק אתו כבר מקיימים מערכת עסקית ולהתייעץ עם מנהל הסניף למי לפנות.

3. כיצד נקבע הון עצמי בפרויקט?
תשובה:
דרישת הבנק להון עצמי הינה פונקציה של טיב הלקוח (החברה), כלומר כיצד נראה מאזן החברה, ניסיונה הקודם בפרויקטים בלווי בניה בהם הייתה מעורבת בעבר ופרויקטים אותם מבצעת בהווה. באיזה בנקים מומנו, כיצד נסתיימו הפרויקטים ובאיזה שלב נמצאים הפרויקטים בהווה.

4. מי האנשים אותם רצוי לערב בשלבי מו"מ עם הבנק ובבניית תכנית עסקית (דו"ח 0)?
תשובה:
במידה ואין ללקוח ניסיון קודם בנושא לווי הבניה תמיד מומלץ לפנות ליועץ העוסק בנושא ושלו ניסיון קודם בתחום זה בבנקאות בארץ. רצוי מאד שיועץ יהיה בוגר התחום בבנק בארץ. יועץ זה ימליץ ללקוח לאיזה בנק/בנקים כדאי לפנות וגם מי המפקח מטעם הבנק המתאים לביצוע תכנית עסקית.
בניית תכנית עסקית מבוצעת ע"י שמאי שהוא גם מהנדס וגם אדם בעל רקע פיננסי (יקרא להלן: מפקח מטעם הבנק). לכל בנק רשימת מפקחים משלו אך יש מספר מפקחים המופיעים ברשימות של רוב הבנקים בארץ. רצוי מאד לבחור במפקח המופיע ברשימת הבנקים אתם עומדים לנהל מו"מ.

5. מה תפקידו של המפקח?
תשובה:
תפקידו לפקח פיקוח אובייקטיבי על הפרויקט, על חריגות בתקציב, מכירות במחירים נמוכים ממה שהיה צפוי בתחילה, ירידה ברווחיות כתוצאה מכך אך גם על עליה ברווחיות במידה ויש חסכון בעלויות ועליה במחירי המכירה. המפקח מוציא דו"ח חודשי לגבי הפרויקט והתפתחותו ללקוח ולבנק.

6. כיצד בונים תכנית עסקית אשר בודקת את רווחיות הפרויקט?
תשובה:
מספקים למפקח את כל הנתונים לגבי ההוצאות הצפויות בפרויקט וכן ההכנסות הצפויות. רצוי מאד להעריך את ההוצאות כלפי מעלה ולהיות פסימי לגבי ההכנסות. המפקח בודק את הנתונים ומכין דו"ח רווחיות.

6. מה הרווחיות הסבירה בפרויקט בלי לקחת סיכונים לא מחושבים?
תשובה:

קשה לענות על השאלה במצב השוק היום אך רצוי שהרווחיות תהיה בין 15% -20% מסה"כ הוצאות הפרויקט.

8. כיצד ניתן למזער את הסיכונים בפרויקט?
תשובה:
מכירות הדירות מכירה מוקדמת והון עצמי יותר גבוהה וכמובן חסכון בעלויות.
 
9. מה הם היתרונות של בניית הפרויקט בשיטה של בלווי פיננסי?
תשובה:
לווי פיננסי משמש כמנוף פיננסי - הוא מניף את היזם מרמת רווחיות מסוימת לרמה גבוהה יותר. הרווח מפרויקט עם לווי פיננסי יכול להיות גבוה משמעותית מהרווח בפרויקט ללא לווי פיננסי. יזם הבונה פרויקט בשיטה של לווי פיננסי יודע שיש בינו לבין הבנק התחייבות הדדית המגובה במסמך שנחתם בין היזם לבנק ובו מפורטות כל הדרישות של הבנק והתחייבויות שלו וכמובן של היזם. הרוכשים מקבלים ערבויות חוק מכר על כל הכספים ששולמו ליזם עבור הדירה שנרכשה וזה מבטיח את כספם.

10. מה העלות של מימון בלווי פיננסי?
תשובה:

העלויות הן: הריבית על האשראי הכספי המשמש לכסוי עלויות הבניה, עמלת ניהול הנגבי ע"י הבנק שהינה פונקציה של טיב הלקוח, ועמלת ערבויות חוק מכר.

11. מה יכול לשמש כהון עצמי בפרויקט?
תשובה:
כסף נזיל שהושקע בפרויקט ע"י היזם, בטחונות חיצוניים כגון נכסים (נדל"ן בעיקר, נדל"ן מניב אך רצוי לא דירת מגורים )
 
 
     
     
לייבסיטי - בניית אתרים